아파트 투자 지금이 적기인가? 뉴스를 통해 시장 동향 알아보기

 아파트 시장은 중요하죠. 먼저 국민의 주거목적, 그리고 부동산 투자 중 가장 보편적인 종목이기 때문이죠. 인플레이션으로 금리인상시기가 되면서 금리가 오르자 타격을 심하게 입은건 주식시장과 아파트시장이었을 겁니다. 당장 영끌한 분들은 과도한 대출금리가 문제가 되었을거고, 사고싶은 분들도 높은 대출금리와 아직 살아있는 대출규제 등이 발목을 잡고 있을거고요. 

 아파트를 구매하는 방법은 다양합니다. 일반매매, 급매, 경매, 공매, 청약, 분양권 등이 있습니다. 이 중 가장 일반적으로 거래하시는 경우는 청약, 분양권, 일반매매, 급매물건을 구입하시는 경우 일겁니다. 뉴스를 통한 각 시장들 온도차를 점검해 볼까합니다.

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■ 청약

 3월 8일 파이낸스 뉴스기사입니다. 제목 타이틀이 "살아나는 청약시장, 3월에도 흥행 이어갈까" 라는 제목으로 시작되네요. 내용을 보면 청약 경쟁률이 올해들어 소폭 상승했고, 일부지역에서는 꽤나 높은 경쟁률로 이어지고 있다고 합니다. 경기도의 경우 3.91대 1로 상승 / 충북 9.39대 1로 상승 / 부산 12.11대 1로 상승 되었습니다. 그러나 인천의 경우 0.66대 1로 나왔습니다. 트렌드를 보면 서울과 수도권 중심으로 상승 중 지방의 경우는 미분양 매물이 소비가 되어야 오를 것으로 예측하고 있네요.

 정부에서도 청약시장을 올리기위한 노력들을 하고 있는데요. 2월 27일 매일경제 뉴스기사를 보면 추첨제가 확대되고 있고, 높았던 청약 문턱을 계속 낮춘다는 내용입니다. 앞으로 무순위 청약은 주택이 있어도 거주지와 상관없이 청약할 수 있다는거죠. 서울에서는 추첨제 확대로 가점이 낮은 수요자들, 2030세대가 청약 시장을 주목하고 있다고 하면서, 실수요자일, 실수요자가 될 이들이 집중한다는 것은 청약시장에 훈풍이 불 수 있을지 집중해볼만한 문제입니다.

 그런데 3월 6일 머니투데이 기사를 보니 무순위 청약 거주지, 무주택 요건이 폐지됐지만 '계약취소 주택'엔 적용이 안된다는 건데요. 2월 28일 무순위 청약에 대한 '주택공급에 관한 규칙'이 개정돼 과천에 거주하지 않거나, 소유한 주택이 있어도 청약에 당첨될 수 있다는 관측이 나온다고 했었는데 실상을 들여다보니 이번 공급분은 완화된 규제가 적용되지 않을 것으로 보인다는 겁니다. 게다가 '계약 후 잔여세대' 등에 적용되는 것이기 때문에 규제지역에서 전매제한 위반 등 주택공급질서 교란으로 사업주체가 회수한 뒤 실수요자에게 재공급하는 '계약취소 주택'에는 적용되지 않기 때문이죠. 규제를 완벽히 다 해제하기에는 시장도 부담되는 부분일 겁니다.

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■ 분양권

 그렇다면 분양권 시장의 기사는 어땠을까요? 3월 3일 뉴시스 기사입니다. 수도권 대단지에서 입주권 급매가 급증하고 있다는 내용입니다. 분양가보다 싸다는건데요. 조합원들이 사업 초기 저렴한 가격에 받은 수도권 일대 대규모 아파트 단지 입주권이 최근 분양가보다도 낮게 팔리고 있다는 겁니다. 입주 프리미엄 약화가 원인 중 하나라는 겁니다. 

 3월 7일 머니스 기사입니다. "1월 아파트 분양권 전매 '3400건'이었다면서 1년 만에 41%가 늘었다"는 겁니다. 처음 기사내용을 보고 거래가 활발하게 되고 있다는 건가? 라고 생각하면서도, 전매물건이 많이 나오는건가? 라는 생각을 했습니다. 내용을 보니 정부의 부동산 경착륙 방지 대책으로 분양권 전매 제한 규제가 완화되고 서울 강남3구와 용산을 제외한 전국 대부분 지역이 규제 지역에서 벗어나며 가지고 있던 분양권을 파는 이들이 늘었다는 겁니다. 그러면서 부동산 시장 규제 완화책이 나온 것이 경직되 있던 매수심리가 소폭 회복 된 것이 분양권 전매 증가로 꼽힌다는 겁니다. 어떻게 보면 둘다 생각한 것이 맞았네요.

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■ 경매

 그렇다면 경매시장은 어떨까요? 2월 28일 연합뉴스 기사입니다. "수도권 아파트 경매 인기 살아나나" 라는 제목입니다. 경매시장에서 저렴한 매물을 사려는 수요자들이 몰리면서 활기를 되찾고 있다는 겁니다. 응찰자들은 대부분 3회 이상 유찰된 아파트에 응찰을 하고 있고, 수요자들이 몰리고는 있지만 여전히 가격 적인 면에서는 경계를 하고 있는 보수적인 접근을 유지하고 있다고 합니다.  높지 않은 낙찰가가 이러한 사실을 증명해주고 있는 거겠죠.

 3월 3일 뉴시스 기사입니다. "경매 나온 반값 아파트 잡자" 는 내용으로 기사가 나왔는데요. 2월 평균 응찰자가 경기 13.71명, 인천이 10.4명이라는 것입니다. 앞서 연합뉴스 기사와도 유사점을 같이 하는데요. 2회 이상 유찰된 물건을 중심으로 저가 매수를 힁망하는 수요자들이 몰리고 있지만 고금리에 따른 이자 부담으로 낙찰가율 상승폭은 여전히 제한적이라고 합니다. 

 3월 7일 한국경제 기사입니다. 지역을 경기남부로 한정짓기는 하지만 위의 경매기사들과 흐름을 같이합니다. 유찰이 반복되어 감정의 반값 수준으로 떨어진 저가 매수 수요가 붙고 있다는 것이죠. "최근 특례보금자리론을 받을 수 있는 9억원 이하 아파트에 대한 입찰 경쟁이 치열하다"며 "거주 여건이 좋은 지역을 중심으로 실수요자의 내 집 마련 수요가 반영된 것"이라는 분석을 내놓기도 했습니다.

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■ 전세(갭투자)

 전세가는 어떨까요. 2월 28일 연합뉴스기사입니다. 최근 전셋값이 크게 하락하면서 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율 50%가 붕괴가 임박했다는 것이죠. 이런상황에서 당연 갭투자 환경은 나빠질 수 밖에 없습니다. 

 그런데 일주일여 지난 3월 7일 아시아경제 기사입니다. 인천 송도만을 다루고 있는데 송도의 갭투자가 전국 1위라는 겁니다. 최근의 부동산 완화 규제 움직임 속에 송도의 아파트 거래량이 증가했다는 겁니다. 물론 저가인 급매물만 소화되고 있는 거기때문에 크게 의미가 없는 입장들이 있죠. 마찬가지로 특례보금자리론이 그 역할을 했다는 내용이네요. 대출완화가 좋기는 좋습니다.

 다른 3월 7일자 KBS NEWS 기사를 보니 아이러니하게도 전세수요가 급감하고 있다는 제목인데요. 전세 공급보다 수요가 줄면서 깡통전세에 대한 공포가 커지고 있다는 겁니다. 대전과 세종, 충남에서만 2만 가구가 깡통전세 위험에 노출된 것이라는거죠. 실제로 제 주변에 전세 계약이 만료되었음에도 돈을 받지 못하는 사례들이 나오고 있습니다. 

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어떠신가요. 투자자들은 어느덧 바닥으로 보시는 분들이 많은 것 같습니다. 적당한 가격이라고 생각하면 매수는 붙지만 실거주 목적이 아니라면 다루기가 어려워 보이기도 합니다. 투자자인 우리들은 모쪼록 적당한 판단을 통해 투자시장에 나서야 되겠습니다.

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■ 참고사항

 ① https://www.ajunews.com/view/20230307131605690

꽁꽁 언 청약 시장, 규제완화에 기대감 '솔솔'....양극화 우려는 여전 | 아주경제

 ② https://www.mk.co.kr/news/realestate/10661217

지방 거주자도 '서울 무순위' 청약 길 열려 - 매일경제

 ③ https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023030315001916000

지방·다주택자 '줍줍'길 열렸지만…'8억 로또' 과천에는 청약 못해 - 머니투데이

 ④ https://moneys.mt.co.kr/news/mwView.php?no=2023030708463554753

1월 아파트 분양권 전매 '3400건'… 1년 만에 41% 늘어 - 머니S

 ⑤ https://www.yna.co.kr/view/AKR20230228119500003?input=1195m

수도권 아파트 경매 인기 살아나나…평균 응찰자 두자릿수 회복 | 연합뉴스

  ⑥ https://www.newsis.com/view/?id=NISX20230302_0002210635&cID=10405&pID=10400

"경매 나온 반값 아파트 잡자"…경기·인천 응찰자 3년 만에 '최대'

 ⑦ https://www.hankyung.com/realestate/article/2023030731521

아파트 감정가 반토막나자…"저가 매수 기회" 응찰자 몰렸다 [심은지의 경매 인사이트]

 ⑧ https://www.yna.co.kr/view/AKR20230227167300003?input=1195m

"갭투자도 힘들다"…서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 초읽기 | 연합뉴스

 ⑨ https://view.asiae.co.kr/article/2023030607325694745

갭투자 전국 1위 '인천 송도'…1월 거래량도 2배 급증

 ⑩ https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7619819&ref=A

전세수요 급감…대전·세종·충남 2만 가구 깡통전세 노출