3. 부동산이란 무엇인가

부동산이란 무엇인가?

부동산이란 무엇일까? 부동산 투자란?

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2022.12.01 - [부자의 삶/경제공부] - 2. 주식이란 무엇인가

 지난번 글에서는 주식이란 무엇인지, 주식에 관련된 기초개념들을 한번 살펴보았습니다. 여러분은 제 글로 말미암아 저와함께 깊은 공부를 시작하는데 유효한 발걸음이 되셨기를 바랍니다. 다음은 부동산투자에 대해 알아볼텐데요. 재테크에 관심있으신 분들이라면 부동산불패라는 단어를 들어보신적이 있으실겁니다. 그만큼 대한민국 재테크에서 부동산 투자를 뺄 수 없을 겁니다. 저역시도 작년부터 뒤늦게 부동산투자를 공부하고 있는데요. 단순히 입지만 볼 것이 아니라 세금부터 미래가치까지 모든 것을 봐야되는 투자예술이라는 생각이 듭니다. 자 그럼 앞서 제가 썻던 대로 단어의 정의와 난립해있는 정보들의 개념을 세우는 방향으로 글을 써내려가볼게요.

 

1. 부동산이란 무엇인가?

 "부동산이란 움직여 옮길 수 없는 재산, 토지나 건물, 수목 따위이다." 라고 되어 있습니다. 자세하게 들여다보면 토지나 집처럼 움직여서 옮길 수가 없는 재산. 민법상 토지 및 건물. 입목과 같은 토지 정착물을 말한다고 되있습니다. 앞서 제가 처음 썻던 글을 보시면(2022.12.01 - [부자의 삶/경제공부] - 1. 경제, 재테크, 투자란 무엇인가) 부동산이란 아파트, 빌라, 창고, 공장, 건물, 토지가 있고 준부동산이란 자동차, 항공기, 선박, 건설 기계, 입목, 광업권, 어업권이 있습니다. 부동산의 범위가 생각보다 넓네요. 엄청납니다.

  민법 제 98조(물건의 정의) 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력으로서, 이 물건의 범주 안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산(민법 제99조 제1항)이라하며, 동산(민법 제99조 제2항)이란 부동산이 아닌 물건을 말합니다.

 

2. 부동산에 쓰이는 용어들을 알아볼게요.

 - LTV(주택담보대출비욜) : 주택가치 대비 대출금액의 비율을 말합니다.

 - DTI(총부채상환비율) : 소득을 기준으로 돈을 갚아나갈 수 있는 능력을 판단하여 대출한도를 정하는 기준을 말합니다.

 - DSR(총부채원리금상환비율) : 연간 총 소득 대비 주택담보대출 원기름 상환액과 기타대출 원리금 상환액 비율을 말합니다.

 - 용도지역 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어집니다. 여기서 각 용어들을 또 살펴볼게요.

 - 주거지역 : 주거의 안녕과 건전한 생활반경의 보호를 위해 필요한 지역

 - 상업지역 : 상업 그 밖의 업무 편익증진을 위해 필요한 지역

 - 공업지역 : 공업의 편익증진을 위해 필요한 지역

 - 녹지지역 : 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 개발을 막아 보전이 필요한 지역

 ex) 서울시의 경우 주거지역 53.8%, 상업지역 4.2%, 공업지역 3.3%, 녹지지역이 38.7% 구성되어 있다고 합니다.

 - 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다. 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50~80%입니다. 

 - 생산관리지역 : 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다. 건폐율은 20%이하, 용적률은 50~80%입니다. 

 - 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역입니다. 건폐율은 40%이하, 용적률은 50~100%입니다.

 - 농림지역 : 도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시, 군관리계획으로 고시된 지역을 의미합니다.

 - 자연환경보전지역 : 연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역으로서  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말합니다.

 *건폐율 : 대지면적 대비 건축면적의 비율

 **용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연먼적비율

 이정도만 보셔도 기초를 다지기에는 충분해보입니다.

 

3. 부동산투자 공부는 어떻게 해볼까?

 - 지극히 개인적인 의견입니다. 저는 현재 부동산 투자를 주거용과 상업용으로 나눠서 생각하고 있습니다. 그러나 투자 방법에는 주거용, 상업용에 상관없이 일반매매, 경매, 공매 투자가 있습니다. 일반매매는 발품만 열심히 팔아도 충분한 정보를 획득할 수 있지만 경매와 공매는 충분한 공부가 필요합니다. 저역시도 경매와 공매부분을 눈여겨 보고 있는데요. 최근에 유투브, 각종 교육사이트에서 정보를 제공하고 있으니 강의수강도 많은 도움이 될듯합니다. 저역시도 교육비에 일부 투자하고 있어요. 꼭 주식이나, 부동산투자만이 투자는 아니니까요. 

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 최근 부동산투자를 위해 발품을 팔고 있습니다. 부동산시장의 침체가 오면서 저에게도 기회가 있지 않을까하고 다녀보고 있는데 실제로 아파트 경매물건도 꽤나 많이 나오고 있습니다. 그런데 역시나 매매나 월세, 전세 등에서는 정말 최악의 시장구도입니다. 이런상황속에서 우리는 공부를 게을리하지말고 충분한 현금자산을 쌓아올려서 다가오는 기회를 놓치지 않아야겠습니다. 오늘도 읽어주셔서 감사합니다. 다음 글은 '자본주의'에 대해서 알아볼게요.