경기도 공동주택 관리소장 '손배보증' 가입 공개 추진

 경기도 지역신문을 보다보니 흥미로운 뉴스가 있어서 여러분과 공유하고자 포스팅을 작성하게 되었습니다. 안녕하세요. 100억부자를 꿈꾸는 스티플입니다. 제 글을 보시는 대부분의 분들은 아파트에 거주하실 겁니다. 그 중에서는 일을 정말 잘하는 아파트도 있지만, 일을 정말 못하는 관리사무소도 존재하기 마련입니다. 저같은 경우 작년부터 올해까지 약 1년의 기간동안 아파트 관리사무소와 공용부분 누수로 크나큰 전쟁을 치뤘습니다. '명백하게' 관리사무소의 관리소홀 부분이 드러나 있는데도 전문업체 섭외를 거부하고 차일피일 기간을 미루다가 약속한 기한에 수리를 요구하니, 우리가 언제 그랬냐며 오리발 내미는 상황이 있었습니다. 통화녹음과 관리사무소 면담시 녹음 내용 등이 없었더라면 크나큰 낭패를 볼뻔 했는데요(제가 갤럭시를 벗어나지 못하는 이유..). 당시에 수리를 보증하겠다는 문서를 만들어달라했더니 관리소장이 완강하게 거절하면서 녹음하면 되지 않느냐는 발언을 했었습니다. 상호동의하에 녹음을 진행하였는데 왠걸 녹음하겠다고 틀자마자 이분께서 입을 꾹 다물고 고개만 끄덕거리는겁니다. 그래서 참 어처구니 없었던 기억이 많이 나네요.

 아무튼 저의 경우 자비로 전문업체를 섭외하여 공용부분 누수에 대한 감정을 받고, 누수탐지업체에서 법무법인과 연계 내용증명 발송 및 저역시도 전문업체 감정 비용 및 원상복구 비용을 청구하는 내용 증명을 발송하였습니다. 만약 기간 내에 내용 증명에 기입된 행위를 하지않을시 소액재판 청구, 가압류, 가처분을 비롯하여 700만원상당의 수리비용이 청구된 견적서대로 공사를 진행한 뒤 이 역시 구상권을 청구하겠다는 내용으로 말이죠. 결과적으로 수리는 잘 진행되었습니다.(더한것도 있지만 그건 언급하지 않겠습니다.) 이 과정 중에서 변호사 상담 '로톡'을 이용하여 2회가량 변호사 상담을 진행, 회사에서 제공하는 법무법인 전화상담과 방문상담도 시행하였고 직접 내용증명을 작성하였습니다.(내용증명을 보내는 방법은 나중에 포스팅을 통해 안내해드리겠습니다.) 회사제공 법무상담 서비스 외에 로톡에서도 변호사 상담을 진행한 이유는 변호사들마다 전문영역이 다르고 의견이 다를 수 있기 때문에 균형적으로 접근하기 위함입니다. 전전긍긍하지 마시고 다양한 변호사 의견을 들어보는 것이 대응전략을 짜는데 제일 좋으니 회사에서 법무상담서비스를 제공하고 있거나 로톡 같은 플랫폼을 통해 바로 상담을 받아보시길 권합니다.

 글이 다른 곳으로 새고 말았네요. 본론으로 돌아와 경기도에서 추진하는 손배보증 가입 공개 추진의 내용 골자는 공동주택관리법에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사는 업무상 고의 또는 과실로 입주자 등에 재산상 손해를 입히면 그 손해를 배상하기 위해 보증보험이나 공제 등에 가입해야하는데요. 이 경우 입주자대표회의 회장 등 소수의 사람만 그동안 입증서류를 확인할 수 있는 문제가 있었습니다.

 여러분 혹시 헷갈릴까봐 말씀드리지만 입주자대표회의=관리사무소입니다. 입주자대표회의가 관리사무소를 견제하는 것이 아니라 입주자 대표회의의 업무를 관리사무소에 위탁한다고 보시면 됩니다. 따라서 이렇게 되버리면 횡령 등 자체사고가 발생하였을때 많은 문제가 발생할 수 있는 것이죠. 실제로 저희 관리사무소의 경우 관리사무소장에게 조치를 요구하니 [관리소장 : "난 권한없다. 입주자대표회장이 권한이 있다." ]→ [피해입주자 : "그럼 입주자대표만나게 해달라. 절차 말해줘라"] → [관리소장 : "그런 절차는 없다."] → [피해입주자 : "??????? 뭐하자는 거냐?"] 식의 소모성 싸움을 하곤 했었습니다. 절차가 공개되지 않고 밀실에서 처리하는데다가 관리소장이 입주자대표를 등에 업고 있으니 이런 횡포가 발생합니다. 아래 공동주택관리법에 명시된 관리사무소장에 대해서 첨부해드릴테니 관리사무소와 분쟁이 있다면 공동주택관리법과 아파트관리규약은 숙지를 하셔야합니다.

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다. 가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

제6조(자치관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날(제2조제1항제2호마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 제19조제1항제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 “관리사무소장”이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다. 1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다) 2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 3. 주택관리업자 4. 임대사업자 ② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무 가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금액을 관리하는 업무 2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄 4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무 ③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. ④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다. ⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

제66조(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제82조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 입주자대표회의의 회장 2. 임대주택의 경우에는 임대사업자 3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

경기도는 "주택관리업자 및 사업자 선정시 전자추첨 도입을 추진하였고, 비공개추첨에 대한 방지를 건의"하기도 하였습니다. 아파트 자치는 법적으로 잘못이 명백히 드러나지 않는 이상 지자체에서 행정처분 등의 견제를 하기 어려운 것이 현실입니다. 지자체에 관리사무소 관련 민원을 넣어보신 분들은 아시겠지만 "권고"해보겠다는 내용으로 답변을 많이 받아보셨을 것 같아요. 이런 점을 노리고 관리사무소에서는 관리규약을 들먹이며 '악행'을 저지르는 사례가 분명히 있습니다. 경기도의 이런 행정적 조치를 보니 각 지자체 등에서도 아파트 관리사무소를 견제하기 위한 법적 수단을 강구한다면 관리사무소의 횡령, 관리소홀로 인한 입주민의 피해, 관리사무소의 갑질 등의 악행에 대한 사전 방지는 물론 보상을 보다 원할하게 할 수 있는 제도가 될 것 같네요.

 한편 정부에서도 공동주택의 관리비 정보 의무 공개 대상을 50가구 이상 공동주택으로 확대하는 한편, 입주자대표회의 운영 시 회의록 작성 등을 의무화한 공동주택관리법 시행령, 시행규칙개정안 입법을 예고하고 있다고 하니 관리사무소의 횡포에 피해를 입으신분들은 개정되는 법들을 한번 지켜보시면 좋을 것 같습니다. 

 오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

https://www.segye.com/newsView/20221208515379?OutUrl=naver

경기도, 공동주택 관리소장 ‘손배보증’ 가입 공개 추진

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