12. 레버리지란 무엇인가

레버리지를 이용하라
-로버트 기요사키-

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 부자아빠 가난한 아빠를 본적 있으신가요? 안녕하세요 100억부자를 꿈꾸는 스티플입니다. 오늘 공부할 내용을 찾다보니 제가 지금 대출관련 문의를 할 일이 있어서 레버리지를 생각했습니다. 그런데 단순히 저는 대출이 레버리지라고 단순생각했었는데 그런 영역이 아니더라구요. 많은 부족함을 느낍니다. 레버리지는'부자아빠 가난한아빠'의 저자인 로버트 기요사키가 먼저 언급했던 것으로 기억합니다. 오늘 포스팅에서는 레버리지란 무엇이고, 대출이란 무엇인지 알아보고 초보의 시선에서 레버리지개념총정리, 대출개념총정리를 해보도록 하겠습니다. 여러 자료를 제가 먼저 읽어보고 굳이 필요없는 내용이나 이해되지 않는 내용들은 기록하지 않고 있고, 제가 본 자료들은 링크를 남겨드릴게요~ 

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1. 레버리지란? 대출이란?
 대한민국에서 레버리지란 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 지레의 원리를 투자와 운영에 접목시켜 더 높은 효율을 추구하는 행위를 뜻하는 용어로 주로 사용되고 있습니다. 그렇다면 원래 레버리지란 뜻은 무엇일까요. 위키피디아에 레버리지의 본 뜻에 대해서 나와있는데 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것입니다. 고정비용이 있을 때 매출액의 변화가 기업의 손익에 미치는 영향을 분석하는 데에 쓰입니다. 이는 고정영업비용과 고정재무비용의 부담정도에 따라 기업에게 귀속되는 최종적인 주당이익에 어떤 영향을 미치는지 분석할 수 있게 합니다.
 그렇다면 대출은 무엇일까요? 대출이란 돈이나 물건을 빌려오는 일이라고 되어있네요.

2. 레버리지의 종류
 ① 재무레버리지 
  일상 속에서 레버리지를 얘기한다면, 재무레버리지를 주로 말합니다. '지레 효과'로 차입금을 통해 자신의 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이익을 올릴 수 있는 효과를 의미합니다. 수익을 끌어올리는 높이가 증가하는 것으로 본다면 적은 힘으로 높게 들어올릴 수 있다는 점을 보면 이해하기가 쉽습니다. 금융적 개념 자기 돈이 10억일 때 1억을 빌렸으면 레버리지 비율은 10%가 된다고 보시면 됩니다. 부동산에서는 갭투자가 레버리지의 개념인데요. 여기서 갭투자란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말합니다.
 ② 운영레버리지
  '지레 효과'는 단순히 차입금을 통해 규모를 키우는데에만 있지 않고 변동비와 고정투자비 비중을 어떻게 설정하느냐에 따라서 달라지기도 하는데 이런 지레효과를 '운영 레버리지'라고 합니다. 예를 들어 통신, 항공, 철도, 해운 같은 사업들이 대표적으로 운영 레버리지 효과가 큰 사업입니다. 

3. 대출의 종류
 그렇다면 대출은 레버리지의 한 종류임을 알 수가 있습니다. 대출에 대해서 잘 알아야 우리가 활용할 수 있는 대출은 무엇이 있고, 어떤 대출은 받으면 분리한지 알 수 있을 것같습니다. 그렇다면 대출의 종류에는 무엇이 있을까요?  
 ① 주택청약 담보 대출 : 청약계좌에 그 동안 입금한 금액의 최고 90%를 대출받을 수 있는 상품입니다.
 ② 부동산 담보 대출 : 자신이 보유한 주택, 오피스텔, 토지 상가 등 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 법인의 경우에는 회사 사옥이나 공장, 토지를 담보로 대출을 받기로 합니다.
  - LTV(Loan to Value ratio, 담보인정비율) :  담보 대상 물건 가액의 일정 비율까지만 대출이 가능하도록 설정한 규제
   ex) KB 시세 8억, LTV 60% 적용, DTI,DSR 규제 없을시 최대 대출 가능 금액은 4억 8천
  - DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율) : 주택담보대출을 받음으로 인하여 계산되는 연원리금 상환액과 다른 대출의 이자의 합이 자신의 연 소득에서 일정비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제. 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환비율을 연간 소득으로 나눈 비율을 기준으로 삼는다.
  - DSR(Debt Servive ratio, 총부채원리금상환비율) : 주택담보대출외에 기존의 다른 대출이 있다면 그 다른 대출의 연간 원리금 상환액과 새로이 받을 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐서 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제입니다.
   ex) 자신의 연소득이 2,400만원 / DSR 50%인 경우, 다른 대출이 없다면 나가는 원리금이 100만원 초과 불가, 다른 대출로 50만원을 이미 이자로 내고있다면 이자 한도가 50만원 미만으로 한도가 설정되는 것
 ③ 예금/적금 담보대출 : 정기예금이나 정기적금을 담보로 대출하는 것이 가능합니다.
 ④ 신용 대출 : 그 사람의 거래내역, 신용 평가, 직장의 안정성 등을 고려하여 별다른 담보 없이 빌리는 것을 말합니다. 현물 담보없이 본인의 신용을 담보로 대출받는 것이므로, 이자도 센 편입니다.
 ⑤ 마이너스통장 : 입출금 통장처럼 언제든지 꺼내서 사용가능하고, 언제든지 입금하여 갚을 수 있도록 만든 형태의 대출 통장입니다. 사용한 금액만큼 이자가 발생하므로, 급히 썼다가 바로 갚으면 이자 부담이 줄어든다는 장점이 있습니다. 
 ⑥ 비상금 대출 : 마이너스 통장과 비슷하지만 대출 액수가 300만원대로 제한되어 있습니다.
 ⑦ 중금리 대출 : 1금융권에서 대출을 받기에는 신용등급이 낮고, 저축은행에서 대출을 받기에는 신용등급이 높은 사람들을 위한 대출 상품입니다.
 ⑧ 외상매출채권 담보대출  
 ⑨ 개인 간 대출 : 개인이 개인에게 대출하는 것입니다. 거액의 경우 반드시 차용증을 작성하시고 현금을 직접건네지말고 계좌이체로 하도록 해주세요.

4. 고금리, 대출 제약의 시대 우리는 어떻게 살아야할까?
 검증된 자료를 제공하고자 여러 전문가 칼럼, 뉴스를 보던 중 김은진 레오대출연구소 대표께서 2022년 10월 9일 여성조선과 함께한 인터뷰 칼럼을 보게 되었습니다. 내 집 마련을 위해서라면 꾸준히 시장 상황을 체크해야 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다고 하면서 소득이 없는 주부같은 경우 신용카드를 1년에 2,000만원 이상 쓰는 사람에게 연봉 5,000만원 정도의 소득이 있다고 보며, 이런 경우 2~3억의 대출을 받을 수 있다고 언급합니다. 그리고 필히 수익성 물건에 미리 관심을 갖고 있으라는 말도 아끼지 않으셨는데요. 기사를 한번 직접 보세요. 길지 않습니다^^. 아내에게 신용카드 사용을 적극 권장 중 입니다. 지금 저도 김은진대표 책을 가지고 있는데 추후 독서가 완료되면 서평을 가져보는 포스팅도 올려볼게요.
https://woman.chosun.com/news/articleView.html?idxno=103138

고금리시대, 레버리지 잘 쓰는 법 - 여성조선

https://search.shopping.naver.com/book/catalog/34258258632?cat_id=50005836&frm=PBOKMOD&query=%EB%8C%80%EC%B6%9C%EC%9D%98+%EB%A7%88%EB%B2%95&NaPm=ct%3Dlbp76ri0%7Cci%3Ddb4e3a7c289ccfec5cbaf398d1f68f5e9c194478%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D50cc91d30b14e4ca249e0da8237cd70b81869aa7

대출의 마법 : 네이버 도서

 고금리시대에 대해서 김중득 일산새마을금고 전무, MG금융제연구소객원연구원이 2022년 12월 12일 인터뷰한 글도 찾을 수 있었는데 고금리로 인한 시장상황을 읽어주고 계시네요. 요점은 레버리지는 자산가격이 상승할 때와는 정반대로 작동한다는 것입니다. 우리가 읽고 싶은 글만 읽을게 아니고 꼭 부정적인 글고 읽어보고 보수적 판단을 해야겠습니다.

https://www.iusm.co.kr/news/articleView.html?idxno=1004678

[경제칼럼] 금리가 급등하고 있다 - 울산매일 - 울산최초, 최고의 조간신문

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 미리 말씀드리면 저는 레버리지 만능론자는 아닙니다. 지금 시장상황은 매우 엄중합니다. 대출금리는 높아지고 있고 부동산 임장을 한번이라도 다녀보신 분들이 있다면 높은 금리로 인한 거래 심리가 꽁꽁 얼어붙었음을 알 수 있습니다. 그렇다고 공부의 끈을 놓아야되느냐 그건 또 아니라고 봅니다. 이런 소중한 시간에 공부를 하고 어려운 재테크 시장 속에서 보석같은 물건을 찾는 것을 게을리하면 안되겠습니다.  오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

 

※ 참고자료 - https://namu.wiki/w/%EB%A0%88%EB%B2%84%EB%A6%AC%EC%A7%80

레버리지 - 나무위키

 - https://namu.wiki/w/%EB%8C%80%EC%B6%9C

대출 - 나무위키

 - https://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%A0%88%EB%B2%84%EB%A6%AC%EC%A7%80